КАК ОСПОРИТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ?

 С 1 января 2015 года в ряде субъектов Российской Федерации действует новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц: собственники квартир должны платить налог исходя из кадастровой стоимости жилого помещения. Однако на практике возникают случаи, когда стоимость квартиры, установленная в кадастре, существенно завышена. Для снижения суммы налога можно оспорить результаты кадастровой оценки. В настоящей статье описан механизм обжалования кадастровой стоимости квартиры, а также на основе судебной практики даны практические рекомендации по оспариванию кадастровой стоимости.

 КАК УСТАНАВЛИВАЕТСЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ?

 Для эффективного обжалования результатов кадастровой оценки необходимо понимать порядок установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры определяется независимыми оценщиками на основании договора оказания услуг по проведению оценки кадастровой стоимости квартиры, заключаемого между региональными или местными властями и соответствующими оценщиками.
В соответствии с законом жилые помещения подлежат переоценке не чаще, чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет, но и не реже одного раза в течение 5 лет.
При оценке квартиры независимые оценщики руководствуются требованиями Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы, которые использовались при оценке стоимости квартиры. После проведения оценки составляется отчет. Данный отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. После этого сведения о стоимости включаются в государственный кадастр недвижимости.
Кадастровая стоимость каждого жилого помещения находится в открытом доступе и размещена на официальном сайте Росреестра. Зная только адрес жилого помещения, можно узнать его кадастровую стоимость в режиме on-line. Для этого необходимо на официальном сайте Росреестра открыть вкладки "Публичная кадастровая карта" и "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line". Если по каким-либо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через сайт Росреестра, то можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости через офис кадастровой палаты или многофункциональный центр лично, либо направить запрос по почте. А во вкладке "Фонд данных государственной кадастровой оценки" размещены результаты массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Как пояснил заместитель руководителя Росреестра Максим Сергеевич Смирнов, при определении кадастровой стоимости квартир, как правило, используется массовая кадастровая оценка. Такая оценка проводится дистанционным методом, без осмотра каждого объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном доме идентична.
Безусловно, такой подход не всегда является объективным. Поэтому заинтересованное лицо вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости квартиры. 

ПО КАКИМ ОСНОВАНИЯМ МОЖЕТ БЫТЬ ПЕРЕСМОТРЕНА

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?

 Возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости предусмотрена следующими нормативными актами:
- статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности);
- Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 16 мая 2013 г. N 259 "О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263";
- Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости";
- глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ.
Законодательством установлены два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Под недостоверными сведениями необходимо понимать допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Верховный Суд Российской Федерации под такими сведениями понимает, например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.
При оспаривании кадастровой стоимости по тому основанию, что рыночная стоимость квартиры меньше кадастровой, необходимо представить отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, выполненный оценщиком. Отчет об оценке объекта недвижимости должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При установлении рыночной стоимости необходимо обратить внимание на дату, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Так, если кадастровая оценка квартиры проводилась в 2013 году, то и оценку рыночной стоимости необходимо определять на 2013 год, а не на дату рассмотрения дела в суде.

 КТО МОЖЕТ ОБРАТИТЬСЯ С ЗАЯВЛЕНИЕМ О ПЕРЕСМОТРЕ

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

 Лицо вправе оспорить результаты кадастровой оценки только в том случае, если затрагиваются его права и обязанности. Так, Определением Верховного Суда РФ от 24.06.2015 N 18-АПГ15-6 в удовлетворении требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома и установлении его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, было отказано, поскольку сведения о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивают его права как налогоплательщика, так как в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по НДФЛ. Следовательно, у заявителя отсутствовали нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите.
Как правило, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости квартиры обращаются собственники, желающие снизить налог. Однако бывают и другие случаи, когда лицо может обжаловать кадастровую стоимость. Например, наследник при обращении с иском в суд о приобретении собственности на квартиру в порядке наследования должен платить государственную пошлину исходя из кадастровой стоимости квартиры. Поэтому наследник, еще не являющийся собственником квартиры, может оспорить ее кадастровую стоимость в целях уменьшения госпошлины.

 В КАКОЙ ОРГАН НЕОБХОДИМО ОБРАЩАТЬСЯ С ЗАЯВЛЕНИЕМ

О ПЕРЕСМОТРЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ?

 Действующее законодательство предусматривает альтернативную подведомственность рассмотрения споров по оспариванию кадастровой стоимости жилых помещений для физических лиц. Заявитель вправе обратиться как в специальную комиссию Росреестра, так и в суд. Порядок рассмотрения данных споров в комиссии Росреестра значительно проще: срок рассмотрения меньше, не нужно платить госпошлину. В связи с этим для более быстрого решения вопроса рекомендуем обращаться в комиссию Росреестра. Кроме того, решение комиссии Росреестра может быть оспорено в судебном порядке. В соответствии со статистикой за предыдущее время более половины поданных в комиссию Росреестра заявлений об оспаривании кадастровой стоимости были удовлетворены.

 ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В РОСРЕЕСТРЕ

 Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по каждому субъекту Российской Федерации.
Для обращения в комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, примерная форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра.
Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости квартиры, заявитель вправе обратиться с запросом о порядке и методах определения кадастровой стоимости в соответствующий орган, который заказывал проведение кадастровой оценки недвижимости. Узнать конкретный орган можно в управлении Росреестра по субъекту.
В соответствии с требованием закона в течение семи рабочих дней с даты поступления такого запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю данные сведения.
После получения указанных сведений в Росреестр вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:
- кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. 

РАССМОТРЕНИЕ СПОРА В СУДЕ

 Физическое лицо вправе обжаловать как сами результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии Росреестра в судебном порядке.
До 1 сентября 2015 года рассмотрение данных споров происходило посредством предъявления заявления по правилам ГПК РФ. В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости квартиры оспариваются административным истцом в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства.
Данная категория споров рассматривается судом субъекта. В соответствии с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28), в суде административный истец может предъявить следующие требования:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии Росреестра.
Следует помнить, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не могут быть заявлены и рассмотрены совместно с другими требованиями, например с такими, как пересмотр налоговых обязательств, арендных платежей, выкупной стоимости квартиры, поскольку данные требования подсудны другому суду. Так, например, если с лица взимаются высокие налоги в связи с завышенной кадастровой стоимостью квартиры, сначала необходимо оспорить кадастровую стоимость квартиры в суде субъекта, а потом обращаться в районный суд с иском к налоговому органу.
В качестве административного ответчика по спорам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует указывать государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.
К заявлению прилагаются те же документы, что и при обращении в управление Росреестра. Бремя доказывания распределяется таким образом, что административный истец доказывает недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости квартиры.
Так, решением Архангельского областного суда по делу N 3-109/2015 от 13 мая 2015 года требования об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной стоимости удовлетворено. Судом установлено, что представленный заявителями отчет о рыночной стоимости квартиры выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Заинтересованные лица не оспорили отчет о рыночной стоимости квартиры, принадлежащей заявителям, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли, в связи с чем оснований сомневаться в достоверности представленного заявителем отчета у суда не имеется. Аналогичная правовая позиция высказана и Верховным Судом Российской Федерации. Определением Верховного Суда РФ от 10.09.2015 N 85-АПГ15-4 требование об установлении кадастровой стоимости жилого дома в размере его рыночной стоимости удовлетворено, так как представленный заявителем отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждает рыночную стоимость объекта.
Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости квартиры физическим лицам необходимо самостоятельно заниматься сбором доказательств, обосновывающих недостоверную кадастровую оценку, либо превышение кадастровой стоимости квартиры над ее рыночной стоимостью. Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости квартиры необходимо иметь в виду, что обязательным условием для соответствующего оспаривания является наличие нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего кадастровую стоимость. Также необходимо отметить, что удовлетворение требований о переоценке кадастровой стоимости квартиры, как правило, не влечет "автоматического" восстановления нарушенных прав и требует дополнительных процессуальных действий со стороны лиц, права которых были нарушены.